Mietverträge verstehen leicht gemacht: Der Anwalt hilft

von am 23/04/13 um 12:06 am

Rechts und links neben einem Umzugskarton sitzen eine FrauWer Eigentum besitzt und vermietet, sucht einen möglichst solventen Mieter, der pünktlich zahlt, pfleglich mit der Mietsache umgeht, einen angemessenen Mietzins zahlt und beim Auszug die Wohnung in dem Zustand übergibt, in dem sie ursprünglich war. Damit die Rendite stimmt, sollen während der Mietzeit die vom Vermieter zu tragenden Kosten möglichst gering sein. So berücksichtigt der vom Eigentümer, Verwalter oder Makler aufgesetzte Mietvertrag meist vorwiegend die Interessen des Vermieters.

Rechte und Pflichten

Der Mietvertrag ist die Basis für Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter, darin geregelt ist neben dem Mietpreis zum Beispiel auch, wer Schönheitsreparaturen in welchem Umfang zu tragen hat, wie oft bestimmte zum Erhalt der Mietsache nötige Renovierungsarbeiten durchzuführen sind sowie Bestimmungen, die den Auszug betreffen. Wie bei allen Verträgen besteht hier innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens Gestaltungsfreiheit. Dort, wo das Mietrecht keine unumstößlichen Vorgaben macht, kann eine individuelle Regelung getroffen werden. Genau aus diesem Grund sollte niemand einen Mietvertrag unterschreiben, ohne ihn vorher von einem Fachmann überprüfen zu lassen. Kaum ein Vermieter wird Zugeständnisse gegenüber dem Mieter machen, wenn dies nicht nötig ist. Aber auch wenn die Nachfrage nach Wohnraum in großen Städten stetig steigt, jeder wirtschaftlich denkende Vermieter akzeptiert lieber kleinere Änderungen im Vertrag, als den Wunschmieter abzulehnen und stattdessen auf die „zweite Wahl“ zurückzugreifen.

Unzulässige Klauseln und Ergänzungen

Leider kommt es auch heute noch immer vor, dass Mietverträge Klauseln und Zusätze enthalten, die den gesetzlichen Vorgaben widersprechen. Bestes Beispiel sind hier Renovierungspflichten beim Auszug. Ist festgelegt, dass der Mieter beim Auszug die Wohnung von einem Malerfachbetrieb in Weiß hat streichen zu lassen, ist diese Regelung keineswegs verpflichtend für den Mieter. Fachgerecht in mittlerer Güte ja, durch den Malerbetrieb nein. Heller Farbton ja, nur Weiß nein. Nach Bedarf in gewissen Intervallen ja, automatisch zum Auszug nein. Selbst wenn der Mietvertrag bereits unterschrieben ist, lohnt also noch die Überprüfung. Ist die Renovierungsregelung etwa komplett ungültig, tritt die in diesem Fall nachrangige gesetzliche Regelung in Kraft, und das bedeutet: Der Mieter muss die Wohnung nur besenrein übergeben, streichen muss der Vermieter oder Nachmieter. Natürlich soll der Auszug nicht im Streit enden, aber ungebührliche Benachteiligungen sollte kein Mieter zähneknirschend hinnehmen.

Nebenkosten

Häufiger Streitpunkt sind auch die Nebenkosten. In den Anzeigen der großen Immobilienmärkte werden sie vorab meist relativ niedrig angesetzt, um das Haus oder die Wohnung günstiger erscheinen zu lassen. In der Praxis sind Mieter dann oft überrascht, was alles auf der Abrechnung steht. Hier gilt es insbesondere darauf zu achten, dass die angesetzten Kosten auch wirklich umlagefähig sind. Eine schöne Übersicht findet sich hier. Auch der Abrechnungsturnus spielt eine Rolle, Nebenkosten dürfen nicht beliebig rückwirkend abgerechnet werden, sondern es bestehen Verjährungsfristen. Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Abrechnung nicht rechtzeitig nach, behält der Mieter sein Recht auf Rückzahlung, falls die Vorleistung zu hoch war, der Vermieter verwirkt aber sein Recht auf eine Nachzahlung im umgekehrten Fall.

Fazit

Mieter und Vermieter sollten bemüht sein, ein gutes Verhältnis zu bewahren. Am besten ist es immer, bei gegensätzlichen Ansichten einen Kompromiss zu finden, statt gleich vor Gericht zu ziehen. Genau das leistet auch eine Vertragsprüfung vor Vertragsabschluss, denn wo bereits im Vorfeld einvernehmliche und für beide Seiten faire Regelungen getroffen werden, bietet sich später viel weniger Raum für mögliche Streitigkeiten über die Auslegung der Vertrags.

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